LOI n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 (1) - Article 146

I. - Les conditions de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation et des locaux servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile mentionnés aux articles 1496 et 1497 du code général des impôts, retenues pour l'assiette des impositions directes locales et de leurs taxes additionnelles, sont fixées par le présent article.

II. - A. - Les propriétés mentionnées au I du présent article sont classées dans les quatre sous-groupes suivants :

1° Les maisons individuelles ;

2° Les appartements situés dans les immeubles collectifs ;

3° Les locaux d'habitation qui présentent des caractéristiques exceptionnelles ;

4° Les dépendances isolées.

Les propriétés appartenant aux sous-groupes mentionnés aux 1° et 2° sont classées par catégorie en fonction de leur consistance. Les propriétés appartenant au sous-groupe mentionné au 4° sont classées par catégorie en fonction de leur utilisation. Ces catégories de locaux sont déterminées par décret en Conseil d'Etat.

B. - 1. La valeur locative de chaque propriété ou fraction de propriété, au sens de l'article 1494 du code général des impôts, mentionnée aux 1°, 2° et 4° du A du présent II est déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2028, sous réserve de la mise à jour prévue au IV.

Elle est obtenue par application d'un tarif par mètre carré, déterminé conformément au 2 du présent B, à la consistance du local définie au 3 du présent B.

2. a. Il est constitué, dans chaque département, un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes ou sections cadastrales de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène.

b. Les tarifs par mètre carré sont déterminés sur la base des loyers moyens constatés dans chaque secteur d'évaluation, par catégorie de propriétés.

Pour la détermination de ces tarifs, il n'est pas tenu compte des loyers des locaux donnés en location, à la date de référence mentionnée au 1 du présent B :

1° Par les organismes mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation et attribués sous condition de ressources ;

2° Sous le régime de la réglementation des loyers établie par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Lorsque les loyers déclarés pour la détermination des loyers moyens mentionnés au premier alinéa du présent b sont en nombre insuffisant ou ne peuvent être retenus, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec les tarifs fixés pour les autres catégories de locaux du même sous-groupe du même secteur d'évaluation.

A défaut d'éléments suffisants ou pouvant être retenus au sein du même secteur d'évaluation, ces tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyer similaires dans le département ou, à défaut, dans un autre département.

Les tarifs par mètre carré peuvent être majorés ou minorés par application d'un coefficient de localisation de 1,1, 1,15, 1,2 ou 1,3 ou de 0,7, 0,8, 0,85 ou 0,9 destiné à tenir compte de la situation particulière de la parcelle d'assise de la propriété au sein du secteur d'évaluation.

3. La consistance des propriétés ou fractions de propriété relevant des sous-groupes mentionnés aux 1° et 2° du A du présent II s'entend de la surface réelle, mesurée au sol entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur, majorée de la superficie au sol de leurs dépendances affectée de coefficients fixés par décret, pour tenir compte de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques.

Pour les propriétés ou fractions de propriété relevant du sous-groupe mentionné au 4° du même A, la consistance s'entend de la superficie au sol.

C. - 1. La valeur locative des locaux d'habitation qui présentent des caractéristiques exceptionnelles mentionnés au 3° du A du présent II est déterminée par voie d'appréciation directe, en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété, telle qu'elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation à la date de référence définie au 2 du présent C.

Toutefois, pour les monuments historiques classés ou inscrits concernés par le premier alinéa du présent 1, le taux à appliquer à leur valeur vénale est fixé de sorte que, au niveau national, la variation de l'ensemble de leurs valeurs locatives du fait de la révision soit au plus égale à celle de l'ensemble des valeurs locatives des locaux d'habitation. Ces deux variations sont appréciées d'après des échantillons nationaux.

A défaut, la valeur vénale de la propriété ou fraction de propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée à la date de référence par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence précitée.

2. La valeur locative des propriétés et fractions de propriétés mentionnées au 1 du présent C est, sous réserve de la mise à jour prévue au IV, déterminée au 1er janvier 2028 ou, pour celles créées après cette date, au 1er janvier de l'année de leur création.

III. - A. - 1. La commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B du code général des impôts dispose d'un délai de trois mois à compter de la date à laquelle lui sont remis les avant-projets élaborés par l'administration pour établir des projets de :

a) Délimitation des secteurs d'évaluation prévus au B du II du présent article ;

b) Tarifs déterminés en application du même B ;

c) Définition des parcelles auxquelles s'applique le coefficient mentionné au dernier alinéa du 2 dudit B.

2. Au plus tard à l'expiration du délai de trois mois mentionné au 1 du présent A, l'administration transmet les projets établis par la commission mentionnée au même 1 ou, à défaut, les avant-projets mentionnés audit 1 aux commissions communales des impôts directs prévues à l'article 1650 du code général des impôts.

La situation des communes est appréciée au 1er janvier de l'année au cours de laquelle les commissions communales sont saisies.

3. A compter de la réception de ces projets ou de ces avant-projets, la commission communale dispose d'un délai de deux mois pour transmettre son avis à la commission départementale des valeurs locatives. Cet avis est réputé favorable si la commission communale ne s'est pas prononcée dans ce délai.

S'il y a accord entre les commissions communales consultées et la commission départementale des valeurs locatives, cette dernière arrête les secteurs d'évaluation, les tarifs applicables et les coefficients de localisation.

4. En cas de désaccord persistant pendant plus de deux mois, après réception des avis mentionnés au premier alinéa du 3, entre la commission départementale des valeurs locatives et l'une des commissions communales consultées, les secteurs d'évaluation, les tarifs et les coefficients de localisation sont arrêtés par le représentant de l'Etat dans le département. Si la décision du représentant de l'Etat dans le département s'écarte de celle de la commission départementale des valeurs locatives, elle est assortie d'une motivation.

B. - Lorsque les décisions relatives aux secteurs et aux tarifs prises par la commission départementale des valeurs locatives ne sont manifestement pas conformes au 2 du B du II, l'administration fiscale saisit, avant leur notification ou publication, la commission départementale des valeurs locatives afin qu'elle élabore de nouveaux secteurs ou de nouveaux tarifs.

A défaut de nouveaux secteurs ou de nouveaux tarifs conformes dans un délai de deux mois, le représentant de l'Etat dans le département arrête ces secteurs ou ces tarifs. Si la décision du représentant de l'Etat dans le département s'écarte de celle de la commission départementale des valeurs locatives, elle est assortie d'une motivation.

C. - Lorsque l'annulation par la juridiction administrative d'une décision prise par la commission départementale des valeurs locatives ou d'un arrêté préfectoral conduit à l'absence de secteurs d'évaluation, de tarifs ou de coefficients de localisation applicables au 1er janvier de l'année d'imposition, cette commission prend de nouvelles décisions dans les conditions prévues aux A et B du présent III.

Les nouveaux secteurs d'évaluation, tarifs ou coefficients de localisation se substituent alors à ceux primitivement fixés.

D. - Les décisions prises en application des 3 et 4 du A et du B sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

E. - Le présent III entre en vigueur le 1er janvier 2030.

IV. - A. - Les tarifs de chaque catégorie dans chaque secteur d'évaluation définis au 2 du B du II sont mis à jour par l'administration fiscale à partir de l'évolution des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1496 ter du code général des impôts chaque année à compter de l'année qui suit celle de la prise en compte des résultats de la révision pour l'établissement des bases. Ces tarifs sont mis à jour chaque année dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque ces loyers sont en nombre insuffisant ou ne peuvent, compte tenu de leur montant par rapport au montant du loyer moyen du secteur d'évaluation, être retenus, ces tarifs sont mis à jour dans les conditions prévues au second alinéa du D du présent IV.

Ces tarifs sont publiés et notifiés dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Lorsque de nouveaux tarifs sont créés, ils sont établis conformément aux modalités fixées au B du II à la date de référence du 1er janvier de l'année précédant celle de la création du tarif et arrêtés conformément au III.

B. - Au cours des troisième et cinquième années qui suivent celle du renouvellement général des conseils municipaux, la commission départementale des valeurs locatives mentionnée à l'article 1650 B du code général des impôts peut se réunir afin de modifier l'application des coefficients de localisation mentionnés au 2 du B du II du présent article après avis des commissions communales des impôts directs mentionnées à l'article 1650 du même code.

Par exception, elle peut également se réunir l'année qui suit celle de la prise en compte de la révision prévue au I du présent article dans les bases d'imposition.

Les décisions de la commission départementale sont publiées et notifiées dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat et doivent être transmises à l'administration fiscale avant le 31 décembre de l'année précédant celle de leur prise en compte pour l'établissement des bases.

C. - Au cours de l'année qui suit celle du renouvellement général des conseils municipaux, il est procédé :

1° Dans les conditions mentionnées au B du II, à la délimitation des secteurs d'évaluation mentionnés au A du présent IV, à la fixation des nouveaux tarifs déterminés conformément au B du IV et à la définition des parcelles auxquelles s'applique un coefficient de localisation mentionné au même B ;

2° Le cas échéant, à la création de nouvelles catégories de locaux prévues au B du II.

Le présent C entre en vigueur le 1er janvier 2034.

D. - La valeur locative des propriétés mentionnées au I est mise à jour chaque année par application du tarif par mètre carré, déterminé conformément au A du présent IV, à la surface pondérée du local définie au 3 du B du II.

La valeur locative des propriétés mentionnées au I évaluées par voie d'appréciation directe prévue au C du II est mise à jour, chaque année, par application d'un coefficient égal à celui de l'évolution, au niveau départemental, des loyers constatés dans les déclarations prévues à l'article 1496 ter du code général des impôts pour les locaux d'habitation relevant des catégories qui regroupent le plus grand nombre de locaux et qui, ensemble, représentent au total plus de la moitié des locaux du département.

E. - Les décisions prises en application du III et du présent IV ne peuvent pas être contestées à l'occasion d'un litige relatif à la valeur locative d'une propriété bâtie.

V. - A. - Les résultats de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation mentionnée au I sont pris en compte à compter de l'établissement des bases au titre de l'année 2031, dans les conditions prévues au B du présent V.

B. - En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la contribution foncière des entreprises, de la taxe mentionnée à l'article 1407 du code général des impôts et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés mentionnées au I du présent article est corrigée par un coefficient de neutralisation.

Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2031 des propriétés mentionnées au même I imposables au titre de cette année dans le ressort territorial de cette collectivité et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces mêmes propriétés à la même date.

Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes.

Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre.

VI. - Pour l'exécution de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation ou servant à l'exercice d'une activité salariée à domicile, les propriétaires des biens mentionnés au I qui sont donnés en location sont tenus de déclarer à l'administration fiscale, avant le 1er juillet 2025, les informations relatives à chacune de leurs propriétés.

Cette déclaration est souscrite par voie électronique, à l'exception des propriétaires personnes physiques dont la résidence principale n'est pas équipée d'un accès à internet ou qui indiquent à l'administration ne pas être en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique.

Les modalités d'application du présent VI sont fixées par arrêté des ministres chargés des finances et du budget.

VII. - Le Gouvernement transmet au Parlement, au plus tard le 1er septembre 2029, un rapport retraçant les conséquences de la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l'Etat. Ce rapport examine les modalités selon lesquelles la révision s'effectue à produit fiscal constant pour les collectivités territoriales. Il mesure notamment :

1° Les transferts de fiscalité entre les catégories de contribuables ;

2° L'impact de la révision sur les potentiels financier et fiscal des collectivités territoriales, la répartition des dotations de l'Etat et les instruments de péréquation.

Pour les immeubles d'habitations à loyer modéré attribuées sous condition de ressources et les locaux assimilés, le rapport examine les solutions alternatives à l'application à ces locaux des tarifs déterminés en application du II.

Pour les locaux présentant des caractéristiques exceptionnelles, notamment les monuments historiques, le rapport examine les effets de la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe et propose, le cas échéant, des évolutions.

Il examine également l'opportunité et les conséquences de la mise en place d'un dispositif qui adapte l'évaluation de la propriété ou fraction de propriété en fonction de ses spécificités.

Enfin, ce rapport propose les modalités de mise en place et de sortie des dispositifs de neutralisation et d'atténuation de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels et d'habitation.

VIII. - Pour l'application des dispositions des I à VII :

1° Le territoire de la métropole de Lyon est, avec le territoire du département du Rhône, assimilé au territoire d'un département ;

2° Le territoire de la Ville de Paris est assimilé au territoire d'un département.

IX. - A créé les dispositions suivantes :

- Code général des impôts, CGI.

Art. 1496 ter

A modifié les dispositions suivantes :

- Code général des impôts, CGI.

Art. 1406, Art. 1504, Art. 1518 ter, Sct. I ter : Commissions départementales des valeurs locatives, Art. 1650, Art. 1650 A, Art. 1650 B, Art. 1729 C

A abrogé les dispositions suivantes :

- Code général des impôts, CGI.

Art. 1650 C

X. - A. - Le B du IX entre en vigueur le 1er janvier 2029.

B. - (Abrogé).

Conformément au A du V de l'article 106 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, le I de l'article 1518 ter du code général des impôts ne s'applique pas à l'établissement des bases d'imposition de l'année 2027.

Conformément au B du V de l'article 106 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, l'application du III de l'article 1518 ter du même code est suspendue à compter du renouvellement général des conseils municipaux de 2026 jusqu'au renouvellement général des conseils municipaux de 2032.

Conformément au A du VI de l'article 106 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, ces dispositions, dans leur rédaction issue du I dudit article, s'appliquent à compter des impositions établies au titre de l'année 2027.